投资要点:
   
大本营珠海,大湾区核心受益标。公司是珠海本地房地产开发龙头企业,在珠海深耕细作20余年,历年来销售额口径的市占率均在10%以上。随着粤港澳大湾区的加速建设,对标国际纽约及东京湾区等,粤港澳在人口占比及GDP三产占比上均有20%以上的提升空间,而珠海作为湾区次级核心城市之一,2018年是珠三角五大地级市人口流入增速最快的城市,人口吸纳能力强,公司是湾区发展最受益的房地产标的之一。
   
布局优越,一二线及都市圈内城市为主,异地扩张初见成效。目前华发以珠海、上海、广州、北京、深圳、武汉、天津、苏州、南京、杭州、青岛等一二线城市为重点布局方向,合计土地储备逾1500万平,其中一二线占比52%,都市圈占比97%。长三角/珠三角/华北/华中土地储备占比分别为4.7%/32.3%/23.0%/37.5%。全国化布局初见成效。而除了布局多元,抗风险能力强之外,公司拿地的楼面价/销售均价2016年以来逐年走低,为0.57/0.40/0.16,拿地较谨慎,未来盈利能力有望维持l兼具国企融资和灵活经营机制优势。公司剔除预收款的资产负债率77.9%,同等杠杆率的上市房企中,公司6.44%的综合融资成本是最低的水平之一,相较于地方国企公司有更高的销售规模及增速,而相较于激进的民企公司又享有国企融资的优势,而在经营管理上公司销售额口径下的销售和管理费用率自2014年开始的费用率直线下滑,从2.8%和4%一路下行至2018年的1.5%和1.6%,控费效果良好,公司也试行了市场几乎所有通用的激励方法,兼具国企融资及灵活的经营管理体制优势。
   
新开工增速高企保障销售弹性,且拥有史上第二高的业绩确定性。从销售和业绩角度看,公司历年的上年新开工面积/当年销售面积一般稳定在1-1.5之间,而2018年公司的514万平新开工面积(同比增长233%)是对2019年可推货值的充分保障,预计公司2019年完成1000亿销售额可能较大,预期增速72%。销售规模有望迈上新台阶。而2019年业绩确定性极强,公司2018年末预收款390亿,是18年营收的1.65倍,业绩确定性达到2013年的历史次高点,基本与2016年持平。
   
首次覆盖,给与增持评级,2019年目标价10.2元。公司是珠海地产龙头开发商,粤港澳大湾区核心受益标的,享有国企资源优势+多重激励机制双重红利,全国化布局卓有成效。
   
在同等市值的房企中定有最高的销售增速目标及极强的业绩确定性。目前的土地储备主要分布于长三角、珠三角、环渤海以及华中地区的二线城市,南京、武汉、珠海、沈阳、中山,合计占总土储的72.3%,均是人口长期流入、需求有支撑的城市。综上所述,我们认为公司销售规模增长潜力较高,未来两年有望迈上新台阶,给与增持评级。预测公司2019-2021年归母净利润为30.1/37.9/46.9亿元,同比增速为39.6%/26.1%/23.6%。对应EPS分别为1.42/1.79/2.21元。据可比公司估值,我们给与公司2019年目标PE为7.2倍,目标价10.2元,上涨空间28%。RNAV测算15.98元,当前价格折价50%。
   
风险提示:公司短期取证库存大部分位于珠海,受单一地方政策波动影响较大,珠海市场与公司短期销售情况强相关;公司杠杆率较高,短期债务有一定压力。