核心观点
   
公司发布一季报,2019Q1实现营收67.1亿元,同比增长318%;实现归母净利润5.6亿元,同比下滑5%。考虑到2018Q1投资收益造成的高基数,2019Q1公司业绩仅是略有下滑,超出我们预期;充裕货值支撑下,公司销售增速领跑主流房企。考虑到房企Q1业绩对于全年参考性通常不大,我们维持2019-2021年EPS为1.46、1.89、2.35元的盈利预测,维持“买入”评级。
   
结转规模质量齐升,高基数下业绩维持平稳
   
公司一季度结算并表项目量价齐升,武汉、珠海、广州、上海、中山项目结算(占比超90%)推动营收同比增长318%,毛利率同比增长4.2个百分点至31.2%,同时由于项目利润水平较高推升土地增值税,税金及附加占营收的比例同比提升2.7个百分点至9.2%。公司期间费用管控效率提升,流量口径销售管理费用率同比下降0.2个百分点至2.3%。2018Q1由于权益法确认投资收益导致高基数,2019Q1业绩保持平稳体现了公司业绩释放的弹性。截至2019Q1,公司预收账款达420亿元,较2018年末进一步提升8%,相对2018年开发业务营收覆盖率为185%,可结转资源充沛。
   
销售增速领跑主流房企,进一步强化一二线城市布局
   
2019Q1公司实现销售面积75.4万平,同比增长58%;实现销售金额183.6亿元,同比增长83%,增速领跑主流房企。我们预计2019年公司可售货值超过1400亿元,推盘量充足,推盘区域更趋均衡,销售金额有望超过800亿元,并向1000亿元门槛努力,对应增速超过40%。2019Q1公司竞得武汉江岸区地块,通过房企合作新增深圳光明区、南京江宁区项目,补充土储建面约54万平,进一步强化一二线城市。我们预计2019年公司拿地将平稳增长,拿地金额在350亿元以上,为后续成长奠定基础。
   
粤港澳土储丰富,集团背书凸显融资优势
   
截至2018年末公司布局近30个城市,合计土储计容建面1474万平,一线、二线、三线城市分别占6%、42%、52%,其中珠海(三线城市)占20%。粤港澳、长三角、环渤海、中西部及其它城市分别占32%、14%、21%、33%。随着粤港澳、珠海横琴国际旅游岛等区域利好逐渐落实,资产价值有望持续释放。由于2017年以来拓展速度加快,公司净负债率较高,2019Q1有息负债增加导致净负债率较2018年末增加8个百分点至257%。凭借国企背景控股股东华发集团背书,公司保持融资优势,2018年平均融资成本5.87%,2019Q1发行15亿元公司债,利率均不超过5%。
   
保持高速成长,维持“买入”评级
   
公司在上一轮增长中证明了自己的成长能力,而2017年以来公司加大拿地力度、全国布局趋于均衡,政策环境边际改善叠加公司充裕货值将助推其在2019年迎来新机遇。公司和大股东在粤港澳大湾区的深厚资源也将受益于区域红利的提振。我们维持2019-2021年EPS为1.46、1.89、2.35元的盈利预测。参考可比公司2019年9倍PE估值,考虑到公司净负债率偏高,我们认为公司2019年合理PE估值水平为7.8-8.2倍,目标价11.39-11.97元(前值13.14-14.60),维持“买入”评级。
   
风险提示:资金链风险;布局较为集中带来的区域市场风险;房地产行业销售存在下滑风险,公司销售可能受到行业拖累。